Система ипотечного кредитования в России

Возможности на рынке недвижимости определяются производственным потенциалом его участников: ипотечных ассоциаций, строителей, риэлтеров, девелоперов, фирм по оказанию самых разнообразных услуг, банков, страховых организаций, кондоминиумов и др.

Основными направлениями деятельности на рынке инвестиционного ипотечного кредитования являются:

· на рынке жилья: строительство, продажа нового и старого жилья, привлечение средств инвесторов;

· на первичном рынке ипотечных кредитов: оформление, выдача и обслуживание кредитов;

· на вторичном рынке ипотечных кредитов: выпуск, продажа и обращение производных ценных бумаг.

Инструментом сделок ипотечного рынка являются ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынке. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в объединенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов[5].

Ипотечные ценные бумаги характеризуют развитость ипотечного рынка, с одной стороны, с другой – сами напрямую зависят от его развития. Ипотека с введением ценных бумаг в обращение должна стать еще доступнее для рядовых граждан. Однако применение данного финансового инструмента требует хорошо проработанной теоретической и методологической базы.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage backed securities), являются частным случаем ABS. В самом общем виде ABS (asset backed securities) представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.

В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities). Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения[6].

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

· низкая ликвидность;

· наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

· надежность;

· прозрачность;

· доступность;

· долгосрочность.

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием – это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

Второй вид ипотечных ценных бумаг – ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом.

Структура сертификатов участия построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам[7].