Текущее состояние ипотечного кредитования в России

Отражением общей ситуации на финансовых рынках стало снижение по сравнению с 2006 годом темпов роста объема ресурсов, привлеченных кредитными организациями посредством уступки прав требования по договорам об ИЖК. Объем указанных сделок увеличился в 2,2 раза (в 2006 году – 4,2 раза), составив 113,9 млрд рублей. Средствами заемщиков и предоставленными им государственными субсидиями в анализируемом периоде было погашено 53,7 млрд рублей, или в 3,2 раза больше, чем в 2006 году. В то же время величина ИЖК, погашенных за счет субсидий, перечисленных из федерального бюджета на счета физических лиц в кредитных организациях, осталась почти на уровне 2006 года – 498 млн рублей.

В структуре источников досрочного погашения ИЖК в 2007 году на долю привлеченных кредитными организациями в порядке рефинансирования средств приходилось 67,9% (в 2006 году – 75,7%). Напротив, доля ИЖК, досрочно погашенных средствами заемщиков, увеличилась за год на 8,1% и составила 31,7%. Совокупная доля других источников не превысила 0,4%.

Отдельные кредитные организации осуществляли перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ИЖК. В 2007 году ими было предоставлено таких кредитов на сумму 168 млн рублей, в том числе в порядке перекредитования выданных до 2007 года кредитов на сумму 125 млн рублей.

Изменилась валютная структура уступаемых кредитными организациями ИЖК. В 2007 году доля кредитов, предоставленных в иностранной валюте, в объеме рефинансируемых кредитными организациями ИЖК сохранила тенденцию к росту, увеличившись до 31,5% против 12,3% и 19,5% в 2005 и 2006 годах соответственно[18].

В 2007 году основным источником рефинансирования ИЖК стали средства кредитных организаций. Изменения основных показателей заключенных с кредитными организациями в 2007 году сделок характеризовались ростом:

· количества кредитных организаций, выкупавших ИЖК, с 7 до 30;

· объема совершенных сделок в 4,3 раза до уровня 47,4 млрд рублей;

· доли указанного источника рефинансирования ИЖК в общем объеме осуществляемых на вторичном рынке операций по уступке прав требования, которая изменилась с 21,2% до 41,6%.

При этом подавляющее большинство кредитных организаций, приобретающих ИЖК (90%), являлись одновременно участниками первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. В этой связи следует отметить, что из общего объема предоставленных кредитными организациями в 2007 году ИЖК было рефинансировано за пределами банковской системы только 12%. В результате объем задолженности по ИЖК в банковском секторе за 2007 год увеличился в 2,6 раза, составив по состоянию на 1 января 2008 года 611,2 млрд рублей. При этом в 2007 году, в отличие от предыдущих лет, наметилась тенденция превышения величины задолженности по ИЖК над объемом их выдачи в текущем году. По состоянию на 1 января текущего года величина указанного превышения составила 54,7 млрд рублей, в том числе по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, – 8,1 млрд рублей, по кредитам, предоставленным в рублях, – 46,6 млрд рублей.

Несмотря на общее ужесточение условий внешнего финансирования, объем рефинансируемых иностранными компаниями ИЖК возрос за 2007 год в 3,4 раза, составив 25,8 млрд рублей, или 22,6% общего объема выкупленных прав требования. При этом на долю шести кредитных организаций г. Москвы из восьми кредитных организаций, осуществивших в 2007 году трансграничные сделки, пришлось 17,8 млрд рублей, или 69% рефинансируемых через иностранные компании ИЖК.

Объем заключенных со специализированными агентствами сделок по рефинансированию ИЖК по сравнению с 2006 годом увеличился менее существенно (в 1,2 раза), составив 35,7 млрд рублей. Значительный рост других сегментов вторичного рынка ипотечного кредитования привел к снижению доли данного источника рефинансирования ИЖК с 58,4% в 2006 году до 31,3% в 2007 году.

Изменение валютной структуры сделок с рассматриваемыми контрагентами в 2007 году носило разнонаправленный характер. С одной стороны, в структуре выкупленных кредитными и специализированными организациями прав требования повысилась доля кредитов, предоставленных в иностранной валюте (на 17,7% и 4,3%, составив 19,4 млрд рублей и 1,6 млрд рублей соответственно), с другой стороны, следует отметить появление в портфеле выкупленных иностранными компаниями прав требования значительной (42,1%) доли ИЖК, предоставленных в рублях.

Важная тенденция – широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам[19].