Текущее состояние ипотечного кредитования в России

Наиболее востребованным являлся ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007 г. наблюдалось снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечался рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости[20].

Однако в целом 2007-2008 года не были однозначными для российской ипотеки. С одной стороны – активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы. С другой стороны – развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала значительно осложнило жизнь, прежде всего участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов[21].

Первые кризисные явления наблюдались в сегменте высокорискованных ипотечных кредитов в США еще в начале 2007 года, затем последовал кризис ликвидности на долговых рынках, который к концу года превратился в глобальный кризис финансовых рынков. Для российских участников рынка это означало значительное увеличение стоимости привлечения финансовых ресурсов на международных рынках, не говоря уже о том, что для многих эти рынки вообще закрылись. Инвесторы по всему миру стали обращать повышенное внимание на риски различных видов ценных бумаг, а кредиторы, в том числе и российские, ужесточили условия по отношению к некоторым категориям заемщиков.

В 2008 году россияне получили в банках 736 млрд. рублей кредитов на проведение различных операций на рынке жилья, включая ипотечные кредиты. Это почти на 13% больше, чем год назад. Ожидался рост объемов жилищного кредитования по итогам 2008 года на 50% и более процентов. И первый квартал 2008 года оправдывал прогнозы – было выдано на 73% больше жилищных кредитов, чем в первом квартале 2007 года. Однако уже во втором квартале 2008 года рост замедлился до 55%, в третьем квартале 2008 года он составил только 22% и, наконец, в четвертом квартале 2008 года жилищное кредитование «рухнуло». За четыре последних месяца 2008 года было выдано на 46% меньше жилищных кредитов, чем за последние четыре месяца 2007 года. С учетом годовой инфляции в 13% за 2008 год жилищное кредитование в стране, по сути, показало нулевой рост. К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли в среднем на 5-7%.

Всего за 2008 год было выдано почти полмиллиона жилищных кредитов. Средний размер кредита составил 1,48 млн. рублей. Задолженность по жилищным кредитам выросла за 2008 год на 58% – до 1 триллиона 197 миллиардов рублей. К концу года она составляла в среднем 8400 рублей на душу населения или около 22000 рублей на среднее российское домохозяйство. За год было выдано 4500 рублей новых жилищных кредитов на душу населения или около 12000 рублей на домохозяйство.

За 2008 год заемщики погасили за счет ежемесячных платежей и досрочных выплат около 345 миллиардов рублей задолженности перед банками по жилищным кредитам, что на 42% больше, чем в 2007 году. Однако, к концу года темпы погашения задолженности существенно снизились. В IV квартале 2008 года объем погашения был всего на 15% выше, чем в четвертом квартале 2007 года, в то время как в первый квартал 2008 года объем погашения был на 80% выше, чем в первый квартал 2007 года. В конце года многие заемщики были вынуждены отказаться от досрочного погашение кредитов или снизить объемы выплат в силу снижения доходов и/или повышения ежемесячных платежей.

Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008 года она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007 года, а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.

Таблица 2.2

Итоги развития рынка жилищного кредитования в России в 2008 году[22]