Текущее состояние ипотечного кредитования в России

В 2008 году россияне предпочитали получать кредиты на жилье в национальной валюте (рис.1). Доля рублевых ипотечных кредитов составила 86% в объеме выдачи и 97% по количеству выданных кредитов. Всего за 2008 год было выдано 479 тыс. рублевых ипотечных кредитов на общую сумму 635 миллиардов рублей. Средний размер кредита составил 1,3 млн рублей.

Рис.1 Объем выдачи ипотечных кредитов в рублях за период, млн руб.

Негативные тенденции на рынке жилищного кредитования начали явно проявляться уже в III квартале 2008 года (рис.2). Например, по сравнению с третьим кварталом 2007 года в третьем квартале 2008 года было выдано всего на 30% больше денег по жилищным кредитам в рублях. В предыдущие кварталы 2008 года рост выдачи был более существенным – 76% и 93%.

В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке подняли процентные ставки по жилищным кредитам, свернули программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточили требования к заемщикам, закрыли ряд ипотечных программ. В результате объем выданных кредитов сократился до 100 млрд рублей, что на 47% меньше, чем было выдано в IV квартале 2007 года.

Рис.2. Рост выдачи кредитов в рублях к соответствующему периоду предыдущего года

На протяжении 2008 года, особенно в конце года, наблюдалась устойчивая тенденция роста как объемов просроченной задолженности, так и ее доли в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. За год доля просроченной задолженности по рублевым кредитам выросла с 0,14 до 0,7%, т.е. в 5 раз (рис.3). Основной рост пришелся на IV квартал 2008 года, когда финансовый кризис начал оказывать существенное влияние на платежеспособность заемщиков. Многие из них потеряли часть доходов или работу, сменили ее на менее оплачиваемую. В сложной ситуации оказались заемщики, получившие рублевые кредиты с плавающей ставкой. В результате роста ставок на межбанковском рынке их ежемесячные платежи выросли в несколько раз.

Рис.3. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях

За 2008 год россияне выплатили по жилищным кредитам, выданным в рублях, 254 млрд. рублей (в 2007 году – 184 млрд. рублей). Это на 38% больше, чем в 2007 году (рис.4). Однако во второй половине 2008 года платежеспособность заемщиков начала снижаться. В четвертом квартале 2008 года объем платежей по рублевым жилищным кредитам был всего на 7% выше, чем в четвертом квартале 2007 года. Многие заемщики в условиях финансового кризиса, обесценивания национальной валюты, инфляции, превышающей ставки по выданным кредитам, начали отказываться от досрочных платежей банкам.

Рис.4. Погашение ипотечных кредитов в рублях за период, млн руб.

Резкое снижение в конце 2008 года объемов выдаваемых жилищных кредитов в рублях привело к ситуации, когда объем получаемых банками платежей по ранее выданным кредитам приблизился к объему выдачи новых кредитов. Например, в IV квартале 2008 года соотношение платежей клиентов к объему выдачи выросло до 73%, в то время как последние два года это соотношение было в диапазоне 30-40%. (рис.5) Дальнейшее уменьшение объемов выдачи может привести к уникальной для здоровой кредитной системы ситуации – объем выдаваемых банками новых жилищных кредитов будет меньше, чем объем текущих платежей клиентов по ранее выданным кредитам.

Рис.5. Отношение платежей по ипотечным кредитам в рублях банкам к объему выданных ипотечных кредитов в рублях за период

Наиболее сложная ситуация сложилась на рынке жилищного кредитования в валюте. Хотя там и сохраняются относительно низкие процентные ставки, возможная дальнейшая девальвация рубля и глобальный финансовый кризис сделали такие кредиты очень рискованными.

Положение заемщиков, получивших валютные кредиты ранее, особенно в 2008 году, достаточно неустойчивое. В результате девальвации рубля их ежемесячные платежи выросли к концу 2008 года на 25% по сравнению с летом 2008. Для заемщиков более ранних периодов положение облегчается тем, что многие из них уже в значительной мере погасили свои кредиты, однако ситуация остается достаточно напряженной.

Однако сложности валютных заемщиков вряд ли можно считать глобальной проблемой для страны. Всего в 2008 году было выдано 18 тыс. жилищных кредитов в валюте, т.е. в группе риска находится около 0,04% российских домохозяйств. Причем средний размер кредита в валюте составил 5,6 миллиона рублей, что более чем в 4 раза больше, чем средний размер кредитов выданных в рублях. Заемщиками по валютным кредитам выступают, как правило, домохозяйства с доходами существенно выше средних, проживающие в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.